不動産譲渡の場面で

会社の不動産売買の場面で

 

会社が所有している不動産を売却するケースでも、
会社分割を利用したほうがメリットが大きい場合があります。

いわゆる『不動産M&A』に類似したスキームになります。

 

不動産を普通に売却すると、税金等の様々な諸費用がかかります。

買う側からすると、不動産取得税や登録免許税がかかり、
宅建業者が絡むと仲介手数料も必要となります。

これらの費用が、『会社分割⇒株式の売却』というスキームを使えば、
節約できる可能性があります。

 

《節約できる可能性のある費用》
不動産登記費用(登録免許税)
不動産取得税
消費税
仲介手数料

 

会社分割スキームの流れは?

 

通常の取引が不動産の所有権を移転するものならば、
会社分割のスキームは株式の移転になります。

不動産を会社という箱に入れて、
その箱ごと譲渡するようなイメージです。

 

まず不動産を所有するためだけを目的とした
完全子会社を新設分割によって生み出します。

次に、親会社がもっている子会社の株式を、
不動産購入希望者に売ることになります。

通常ならば不動産そのものを売るところ、
「不動産を持っている会社の株を売る」
という形に持ち込むのです。

 

買う側とすれば
「会社を所有させられる」
という面倒が課されます。

しかし、課税等を考えると、
取引に必要なコストなどが軽減できる場合があります。

このメリットを売主と買主でうまく分け合えば、
通常の売買よりも良い取引が実現する可能性があるのです。

 

なお、税金の問題は様々な論点を考慮しなければなりません。

利用は慎重に判断してください。

たとえば、不動産の譲渡を目的とした会社売買の場合は、
不動産の譲渡とみなして課税できるルールを設定しています。

保有期間が短かった不動産を移転する場合、
不動産譲渡とみなされてしまうと税率が上がります。

とにかく、この手のスキームに詳しい税理士さんと
ご相談のうえ進めることをおすすめします。

 

 

不動産譲渡の場面

 

 

将来の相続や不動産売却までを視野に!

 

これまでお読みいただいても、
不動産売買の場面で会社分割を使うメリットを
あまり感じなかった方もいらっしゃるかもしれません。

たしかに、
単発で終わる不動産取引のために会社分割を利用するのは、
おおげさになりすぎる場合も多いでしょう。

会社分割自体の費用がかかるから、
不動産移転のコストと差し引いたところで・・・と。

 

ただし、長い目で見るとより大きなメリットを享受できる場合があります。

 

私の知り合いの大家さんは、
建物を所有して賃貸に出しています。

この方の場合、
不動産を半永久的に所持するというよりは、
しばらく賃貸業を営みつつ
よいタイミング売ろうというスタンスです。

そして売る時に、不動産ごと売るのではなく、
会社ごと売ることも想定して仕込んでいます。

 

たとえば、
収益不動産を3から4つを所有する会社をいくつか作ります。

不動産を手放すときはこの会社ごと売ります。

 

不動産ではなく会社の株式を売るのです。

株式の売買になるので、
不動産の名義変更にかかるコストは必要ありません。

所有権移転に伴う不動産取得税だってかからないのです。

会社の株主が代わっただけで、
不動産の所有者は同じ会社のままですから。

 

会社に不動産を持たせて、
あとはその株式だけで権利移転をすれば
コストを下げられる可能性がある。

 

この理屈は、相続の場面でも効果が出るかもしれません。

通常、相続が起きたら、
その都度不動産の名義変更をしなければなりません。

登録免許税や司法書士の報酬が必要となります。

しかし、不動産を会社に保有させていれば、
必要となるのは株主名簿の書き換えだけなのです。

 

以上のような長期的戦略をとる際の仕込みに
会社分割を利用することができます。

 

繰り返しになりますが、税金の問題は必ずついてまわります。

税理士さんと相談することを、お願いいたします。。

 

 

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